九百亿住宅维修金：授权里的漏洞，被滥用的风险

在社区基层管理中，维修公共维修资金使用问题时常成为难点。金授视觉中国图

据2024年《中国物业管理》杂志一篇文章提到，权里上海全市住宅维修资金累计归集达九百多亿元。漏洞被的风南方周末记者查询数份上海不同小区的滥用审计报告发现，上海一个中型小区（500—1000户），百亿首期维修资金多在500万元以上。住宅

维修资金属于共有财产，维修业主个人无法动用。金授能动用维修资金的权里是小区物业公司，业委会则代表业主监督物业公司。漏洞被的风 “物业公司是滥用用钱的，业委会是百亿管钱的；用钱的不管钱，管钱的不用钱。”上海某小区业委会副主任如此概括两者关系。

与全国许多城市存在的维修资金“程序多”“动用难”状况不同，在上海，由于一条“特殊原则”的存在，动用维修资金并不难。

按这条特殊原则，在非紧急状态下，通过制定或修正小区规约，业委会、物业公司无须经业主赞成，就可以直接使用一定额度的维修资金。

特殊原则的依据存疑，但类似做法已延续二十多年。近年来，有的业委会获得的维修资金授权额度越来越大，而真正能有效运作的业委会却不多。随着房屋慢慢老去越来越需要维修，有业内人士担心，滥用维修资金现象如果得不到有效遏制，上海曾经发生过的“外销房”事件将可能重演。

（相关报道详见南方周末《看住我们的房屋“养老金”：上海一小区的维修资金保卫战》）

“示范文本”里有争议

在上海，成立了业主大会的小区，通常会参考上海市房管局发布的“示范文本”，制定《专项维修资金管理规约》（以下简称“维修资金规约”）。维修资金如何用，要按规约操作。

最新的维修资金规约示范文本（以下简称“2021版示范文本”），是由上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室于2021年11月发布的。据该“示范文本”使用解释，维修资金规约是“由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人拥有普遍约束力的自律性规范”。

关于维修资金的使用，2021版示范文本中有三个原则：一个“平常原则”和两个“特殊原则”。

根据平常原则，如动用专项维修资金，要先由物业公司制定维修、更新、改造等方案，经相关业主赞成后，才能组织实施。

广东法全律师事务所律师杨志伟认为，该平常原则与民法典的规定一致。

民法典第278条规定，使用维修资金由业主共同决定。对于业主如何共同决定，民法典中亦有明文规定。

上海的维修资金实行“按幢立账，按户核算”，动用维修资金时，要由相关业主分摊。关于维修资金如何分摊，2021版示范文本中这样写道：部分共用部分所需费用，由部分共用部分的业主共同承担；全体共用部分的费用，由全体业主共同承担。

杨志伟认为，如此分摊符合民法典规定。“比如更换小区某一栋楼的电梯，只动用这一栋楼业主的维修资金，跟其他楼的业主没有关系，当然只能由这栋楼的业主表决，不能由全体业主表决。”

南方周末记者注意到，早在2004年由上海市人大常委会颁布的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称“上海住规”）中，就将“业主共用部分”区分为“部分业主共用部分”与“全体业主共用部分”。

2021版示范文本中的第二个原则，是紧急维修资金使用特殊原则——紧急情况下，经业委会赞成，物业公司可以动用维修资金。此特殊原则与民法典的相关规定也一致。

而在紧急情况之外， 2021版示范文本中还有另外一条特殊原则——直接授权金额的资金使